부동산 명의신탁이 문제가 될 수 있는 경우

Sep 18

부동산 거래를 하다 보면 실소유자와 등기명의자가 다른 경우가 종종 있습니다.
이처럼 부동산을 다른 사람 명의로 등기하는 것을 '명의신탁'이라고 하는데요,
예전에는 세금 회피나 대출 규제 우회 등의 목적으로 명의신탁이 많이 이용되기도 했습니다.

하지만 지금은 부동산 실명제법을 통해 명의신탁이 엄격히 금지되고 있으며,
위반 시 명의신탁자, 수탁자 모두 법적인 처벌을 받을 수 있습니다.

이번 글에서는 부동산 명의신탁이 문제가 될 수 있는 대표적인 상황과
관련 법률, 그리고 분쟁 시 대응 방법 및 형사처벌 가능성까지 간단하고 명확하게 정리해드릴게요.

| 부동산 명의신탁이란 무엇인가요?

부동산 명의신탁이란, 실제 부동산의 소유자가 다른 사람의 이름으로 부동산을 등기해놓는 행위를 말합니다.
쉽게 말해, 돈은 내가 냈지만 등기는 다른 사람 명의로 해두는 것이죠.

이는 크게 세 가지 형태로 나뉩니다.

1. 계약 명의신탁

매매계약부터 제3자(명의수탁자) 명의로 진행하는 방식
현재는 불법이며 무효로 간주됩니다

2. 등기 명의신탁

매매계약은 실소유자 명의로 체결하되, 등기만 다른 사람 명의로 넘기는 방식

3. 단순 명의신탁

부모가 자녀 명의로 부동산을 등기하거나, 배우자 명의로 등기하는 경우 등

이러한 행위는 1995년부터 시행된 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭: 부동산실명제법)에 따라 원칙적으로 금지되어 있습니다.

| 명의신탁이 문제가 될 수 있는 주요 상황

1. 명의신탁자가 부동산에 대해 소유권을 주장하는 경우

명의신탁은 법적으로 무효입니다.
즉, 수탁자 명의로 등기된 부동산에 대해 실소유자가 “그 땅은 내 것이다”라고 주장해도 법적으로 인정받기 어렵습니다.

→ 대법원 판례: 계약 명의신탁의 경우 등기 자체가 무효로 보고, 명의신탁자는 소유권 주장 불가

2. 수탁자가 부동산을 마음대로 처분해 버린 경우

명의신탁을 해둔 수탁자가 해당 부동산을 매도하거나 담보로 제공하는 경우,
명의신탁자는 법적으로 소유권을 주장할 수 없어 재산상 손해를 입게 됩니다.

→ 실소유자는 “내가 진짜 주인이다”라고 주장해도 법원에서 받아들여지지 않는 경우가 많습니다.

3. 세금·부채 문제 발생 시

명의신탁된 부동산은 명의자(수탁자)의 재산으로 보기 때문에,
수탁자가 세금 체납이나 개인 채무가 있을 경우, 해당 부동산이 압류될 수 있습니다.

→ 실제로 신탁자가 돈을 내고 산 부동산임에도 불구하고, 타인의 채무로 인해 날아가는 상황이 생깁니다.

| 명의신탁 관련 주요 법률과 제재 내용

1. 부동산 실명법 위반 (부동산실명제법 제3조)

명의신탁 자체가 불법이며, 신탁자와 수탁자 모두 과태료 또는 형사처벌 대상이 됩니다.
과징금: 해당 부동산 가액의 30%
형사처벌: 5년 이하 징역 또는 5천만 원 이하 벌금 가능

2. 등기무효 및 소유권 주장 불가 (대법원 판례 기준)

계약 명의신탁은 무효 → 등기 자체가 무효
따라서 명의신탁자는 법적으로 부동산 소유권을 주장할 수 없음

3. 세금 회피 목적의 명의신탁

조세포탈죄로 처벌 가능 (조세범처벌법)
실제 거래와 다른 허위 계약서를 작성한 경우 사문서위조죄, 위조문서 행사죄 등으로 형사고소 가능

| 명의신탁 관련 분쟁이 발생했을 때 가능한 대응 방법

1. 민사상 대응 – 부당이득 반환 청구

명의수탁자가 부당하게 부동산을 처분하거나 수익을 챙겼다면,
부당이득 반환 청구 소송을 통해 일부 금전적 보상을 받을 수 있습니다.
단, 소유권 자체는 주장하기 어려움에 유의해야 합니다.

2. 형사 고소 가능성

수탁자가 고의로 재산을 빼돌렸다면, 횡령죄나 배임죄로 형사 고소 가능
계약서나 위임장 등을 위조했다면, 사문서위조 및 행사죄 적용 가능

3. 조세포탈 및 자금세탁 조사 대상

명의신탁을 통해 세금 회피 목적이 있었던 경우, 국세청의 조사를 통해 조세포탈 혐의가 적용될 수 있습니다.
해당 부동산 거래가 자금세탁 또는 불법자금 은닉으로 판단될 경우, 국세청 또는 검찰의 조사 대상이 될 수 있습니다.

유빈 전