전세사기를 당했을 때 법적으로 돌려받을 수 있을까?
최근 몇 년 사이 전세사기 피해가 급증하면서, 세입자들의 불안감도 커지고 있습니다.
보증금을 고스란히 떼이는 것은 물론이고, 실제로 퇴거 압박이나 경매로 이어지는 사례도 많습니다.
그렇다면 이런 전세사기 상황에 놓였을 때, 법적으로 내 돈을 돌려받을 수 있는지,
또 어떤 법적 절차와 보호 장치가 있는지 정확히 알고 대응하는 것이 중요합니다.
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| 전세사기란 정확히 어떤 상황을 말하나요?
1. 전세사기의 일반적인 유형
이중 계약: 이미 근저당권이 설정된 집을 보증금 전액을 받고 임대하는 경우
명의신탁 또는 대리인 계약: 실제 집주인과 무관한 자가 임대인 행세
허위 보증금 반환 약속: 보증금 돌려줄 여력이 없는데도 계약을 체결
깡통전세: 집값보다 보증금이 더 높은 상태에서 경매되면 보증금 대부분을 잃게 됨
2. 이런 전세사기가 발생하면 어떻게 되나요?
보통 계약 기간이 끝났을 때 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 드러납니다.
또는 해당 주택이 경매에 넘어갔다는 통지를 받고 나서야 사기를 인지하는 경우가 많습니다.
| 전세사기를 당했을 때 돈을 돌려받는 방법
1. ‘전세권’이나 ‘확정일자’를 통한 우선변제권 확보
전입신고 + 확정일자를 받아두셨다면, 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우
→ 일정 조건 하에 우선변제권을 인정받을 수 있습니다.단, 선순위 채권자가 많은 경우에는 보증금을 모두 돌려받기 어렵습니다.
2. 보증보험 가입 여부 확인
주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증 등의 보증보험에 가입되어 있다면,
→ 집주인이 보증금을 돌려주지 않더라도 보증금을 대신 지급받을 수 있습니다.다만 보증보험 미가입 또는 조건 미충족 시 보장받지 못할 수도 있습니다.
3. 민사소송을 통한 손해배상 청구
임대인의 기망행위(속임수)로 인한 손해가 명확할 경우,
→ 민법상 불법행위로 보고 손해배상 청구소송이 가능합니다.집주인의 재산이 없거나 도피 중일 경우, 실제 집행은 어렵지만
→ 가압류나 강제집행 등 절차적 조치가 가능
| 전세사기 피해자가 형사고소할 수 있는 법적 근거는?
1. 적용 가능한 형사죄
사기죄(형법 제347조)
→ 임대인이 보증금을 돌려줄 능력이 없거나 의사가 없음에도 계약을 체결한 경우
→ 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금배임죄 또는 횡령죄
→ 명의신탁된 부동산을 무단 매각하거나 다른 용도로 사용한 경우사문서위조죄
→ 대리인을 사칭하거나 위조 계약서 등을 사용한 경우
2. 형사고소 절차
경찰서 또는 검찰청에 피해 사실을 신고
계약서, 등기부등본, 보증금 납입 내역, 확정일자 부여 내용 등 증거자료 필수 제출
사기죄는 고소인의 입증 책임이 크므로 변호사 조력이 도움이 됩니다
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| 전세사기 피해자를 위한 정부 지원제도
1. 전세사기 특별법 및 지원대책
2023년 6월부터 시행된 ‘전세사기 피해자 지원 특별법’에 따라,
→ 보증금 반환 보증 지원
→ 긴급 거처 제공
→ 저리의 대출 및 경·공매 중지 등의 조치를 받을 수 있습니다
2. 피해자 인정 요건
주택이 경·공매 절차 중이거나
집주인이 다수 피해자를 상대로 반복적 계약을 체결한 경우 등
지방자치단체 및 LH의 심사를 통해 피해자 인정서 발급 가능
