상가 입점 조건 미이행에 대한 운영사 상대 손해배상 청구

Jul 10

최근 대형 상업시설이나 쇼핑몰에 입점한 자영업자분들 중, 운영사 측이 약속한 입점 조건이나 홍보, 유치 계획 등을 제대로 이행하지 않아 손해를 보는 경우가 많습니다.
특히 "대형 브랜드 입점 확정", "고정 유동인구 확보", "오픈과 동시에 다수 점포 동시 운영" 등 운영사 측이 제시한 조건이 현실과 다를 경우, 그 피해는 고스란히 소상공인의 몫이 됩니다.

이 글에서는 상가 입점 조건 미이행에 따른 손해배상 청구 가능성, 관련 법률, 법적 대응 방법까지 구체적으로 정리해드릴게요.
정확한 정보를 바탕으로 권리를 지키시기 바랍니다.

| 상가 입점 조건, 계약상 중요한 요소입니다

상가 임대차계약이나 입점 계약을 체결할 때, 운영사(디벨로퍼)가 제시한 입점 조건이나 상권 개발 계획은 매우 중요한 결정 요소가 됩니다.
예를 들어, 다음과 같은 문구들이 계약 전후에 흔히 등장합니다.

“○○ 대기업 계열사 입점 확정”
“1일 유동인구 ○만 명 예상”
“오픈 시 입점률 90% 이상 확보”
“광고 마케팅 적극 지원 예정”

이러한 조건들이 계약서나 별도 자료(브로셔, 프레젠테이션, 안내문 등)에 명시되어 있고,
이를 바탕으로 점포를 임차하거나 운영 계약을 체결했다면, 법적 책임이 따를 수 있습니다.

| 운영사 책임이 인정되려면 어떤 기준이 적용되나요?

1. 사전 고지 내용이 ‘계약 조건’으로 작용했는지 여부

운영사 측의 설명이나 조건이 단순한 “홍보 문구”가 아니라,
입점 여부를 결정하게 만든 핵심 조건이었고, 이를 믿고 계약했다는 점이 입증되어야 합니다.

2. 구체적인 자료·문서가 있었는지

계약서에 명시
별도의 제안서나 안내문, 이메일 등
이러한 서면 자료가 증거로 남아 있어야 손해배상 청구가 보다 유리해집니다.

3. 운영사가 의도적으로 사실과 다른 정보를 제공했는지

실제로 대형 브랜드 입점이 확정된 것이 아님에도 “확정”이라고 안내한 경우,
이는 사기 또는 기망행위로 판단될 수 있습니다.

| 손해배상 청구는 어떻게 가능할까요?

1. 민법상 채무불이행 책임 (민법 제390조)

운영사가 계약서나 별도 약정에서 의무를 부담하고도 이를 이행하지 않았다면,
채무불이행으로 인한 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

예시: “오픈 시 입점률 80% 이상 보장” 조건 미이행 → 계약상 의무 불이행

2. 불법행위 책임 (민법 제750조)

고의 또는 과실로 허위 사실을 알리거나 기망해 계약을 유도한 경우,
이는 불법행위로 민사상 손해배상이 가능합니다.

예시: “유명 프랜차이즈 입점 확정”이라며 실제로는 계획조차 없었을 경우

3. 계약 취소 및 손해배상 병행 가능

계약 체결 당시 운영사의 기망행위가 입증된다면,
계약 자체를 취소하고, 이에 따른 손해배상도 함께 청구할 수 있습니다.

| 형사 고소 가능성도 있을까요?

운영사의 행위가 의도적인 기망 또는 허위사실 고지로 판단되는 경우,
단순 민사 분쟁을 넘어 형사처벌 대상이 될 수도 있습니다.

1. 사기죄 (형법 제347조)

거짓 정보를 통해 계약을 유도하고 금전적 이득을 취득한 경우
예: 가짜 입점 계획으로 계약금 및 임대료를 수령한 경우
→ 10년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금

2. 업무상 배임 또는 위계에 의한 업무방해

운영사가 신의성실의무를 위반해 공동 이익에 해를 끼친 경우
실체 없는 계획으로 다수 피해자를 만든 경우, 형사 고발로도 대응 가능

이처럼 계약 전 과정에서 고의성이 있었고, 피해가 반복적·조직적이라면,
수사기관에 고소장을 제출해 형사 처벌까지도 이끌어낼 수 있습니다.

유빈 전