상속재산 중 미등기 부동산이 포함된 경우 처리 방법
상속 절차를 진행하다 보면, 종종 등기되지 않은 부동산이 포함된 경우가 있습니다. 예를 들어, 부모님 명의로 소유했지만 등기 이전을 하지 않은 땅이나 집이 상속재산에 들어가는 상황이죠. 이럴 경우 어떻게 해야 할지 막막하신 분들이 많은데요. 오늘은 미등기 부동산의 상속처리 방법에 대해 법률을 바탕으로 이해하기 쉽게 설명드리겠습니다.
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| 미등기 부동산이란 무엇인가요?
등기부등본에 소유자 명의가 기재되어 있지 않거나, 실소유자와 등기상 소유자가 다른 부동산을 말합니다.
예를 들어, 아버지가 실제로 소유하고 사용했지만 명의는 다른 사람(예: 조부모, 제3자)로 되어 있는 경우도 여기에 해당할 수 있습니다.
| 상속재산으로서 미등기 부동산, 어떻게 처리하나요?
1. 등기 이전 없이 사망했다면, ‘사실관계’부터 확인해야 합니다
부동산이 상속재산이 되기 위해서는 고인의 소유라는 사실이 명확해야 합니다.
즉, 고인이 실질적으로 해당 부동산을 소유·관리해왔다는 점을 자료나 증거로 입증해야 합니다.
고인이 해당 부동산에 거주하거나 사용한 사실
매매대금 지급 내역, 계약서 등 실질 소유관계 입증 자료
토지대장, 건축물대장, 재산세 납부 이력 등
2. 상속등기를 하기 위해서는 ‘등기 명의신탁 해제’ 또는 ‘소유권 이전’ 절차 필요
등기 명의자가 고인이 아닌 경우, 아래와 같은 절차를 고려해야 합니다.
명의신탁 해지: 고인이 타인 명의로 등기한 경우, 명의신탁 해지 소송을 통해 실소유권을 입증
진정명의 회복 소송: 실제 소유자(고인) 명의로 등기하기 위한 민사 소송 절차 진행
상속인 공동명의로 우선 등기 후 분할: 입증이 완료되면, 상속인들 명의로 이전 가능
| 미등기 부동산이 상속 분쟁으로 번지는 경우
1. 상속인 간 ‘소유권 분쟁’ 발생 가능
고인이 등기하지 않은 상태에서 사망한 경우, 다른 상속인들이 이 재산의 존재나 실소유 사실을 부인할 수 있습니다.
→ 이때는 민법상 소유권 및 상속권 확인을 위한 소송이 필요할 수 있습니다.
2. 상속등기 지연에 따른 불이익
증여세 또는 양도세 문제가 발생할 수 있고,
부동산을 팔거나 담보로 활용하는 것이 불가능합니다.
→ 따라서, 가능한 빠르게 등기 정리를 마무리해야 합니다.
| 형사적으로 문제가 되는 상황은 어떤 경우일까요?
1. 고의로 상속 등기 누락 시 사기죄 등 가능성
누군가가 미등기 부동산을 알고도 타 상속인에게 숨기고 단독 소유하거나 매도한 경우, 아래와 같은 형사 책임이 문제될 수 있습니다.
사기죄 (형법 제347조): 타인의 재산을 속여 편취한 경우, 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하 벌금
횡령죄 (형법 제355조): 상속재산을 공동 관리하면서 단독 사용한 경우
부동산실명법 위반: 명의신탁된 재산을 숨기거나 신고하지 않은 경우
2. 상속재산 분할 협의 없이 처분 시, 손해배상 책임
상속재산은 상속인 전원의 동의 없이 임의로 처분할 수 없습니다.
→ 이를 무시하고 부동산을 팔거나 담보로 제공했다면, 민사상 손해배상 청구 대상이 됩니다.
