중개업자 실수로 집 계약 파기된 경우 손해배상 받을 수 있나?

Jul 1

부동산 거래를 할 때 대부분의 사람들은 공인중개사(중개업자)를 통해 계약을 진행합니다. 하지만 중개업자의 실수나 부주의로 인해 계약이 파기되거나, 원래 의도했던 조건과 다른 계약이 체결되는 일이 종종 발생하곤 하죠. 이런 경우에는 금전적인 손해뿐 아니라, 이사 계획이 틀어지거나, 계약금 손실, 기회 손해 등 정신적인 피해까지 겪게 됩니다.

그렇다면 중개업자의 잘못으로 인해 계약이 무산된 경우, 손해배상을 청구할 수 있을까요? 이 글에서는 그에 해당하는 관련 법률, 손해배상 기준, 그리고 실제 대응 방법까지 쉽게 설명해 드릴게요.

| 중개업자 실수로 계약 파기, 법적으로 책임질 수 있나요?

결론부터 말씀드리면, 중개업자의 과실로 인해 계약이 무효 또는 해제된 경우, 손해배상 청구가 가능합니다.

중개업자는 단순한 안내자 역할을 넘어, 중개 과정에서 신의성실 의무와 주의의무를 지닌 전문가입니다. 따라서 법에서는 공인중개사가 계약 과정에서 실수를 저질러 손해가 발생했다면 민사상 손해배상 책임을 지도록 규정하고 있습니다.

| 관련 법률로 보는 중개업자 책임

1. 「공인중개사법」 제30조 (손해배상책임)

공인중개사가 중개 행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인해 거래당사자에게 손해를 입힌 경우, 그 손해를 배상할 책임이 있다.

즉, 중개업자가 단순 실수라도 계약상 중요한 내용을 잘못 전달하거나, 서류 누락, 정보 착오, 설명 의무 위반 등이 있었다면 법적으로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

2. 「민법」 제750조 (불법행위책임)

고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

만약 중개업자가 고의적으로 사실을 숨겼거나, 거짓 정보를 제공해 계약이 파기되었다면 불법행위로 형사책임까지 물을 수 있습니다.

| 중개업자의 실수 유형과 책임 범위는?

1. 계약 조건에 대한 잘못된 설명 또는 누락

예: 전세 계약인 줄 알고 계약했는데 알고 보니 월세 조건이 포함되어 있었던 경우
→ 계약 취소 사유가 되며, 중개업자의 설명 의무 위반으로 손해배상 청구 가능

2. 등기부등본 등 기초 자료 확인 미흡

예: 집에 근저당권이 설정되어 있었는데 설명하지 않음
→ 안전한 거래를 위한 기본 확인을 하지 않은 과실로 손해배상 가능

3. 계약서 작성 실수 또는 착오

예: 계약금, 잔금 날짜, 입주일 등을 잘못 기재하여 계약 분쟁이 발생
→ 계약 파기 또는 위약금 발생 시 중개업자 책임 인정될 수 있음

4. 상대방 계약 해제 의사 전달 누락

예: 매수인의 계약 해제 의사를 매도인에게 제때 전달하지 않아 손해 발생
→ 통지 의무를 다하지 못한 과실로 배상 책임 발생 가능

| 손해배상 청구는 어떻게 하나요?

1. 중개업자에게 손해배상 요구 및 내용증명 발송

계약 파기와 중개업자 과실 사이의 인과관계를 명확히 밝히고,
입은 손해(계약금 손실, 이사비, 위약금 등)를 문서로 정리해 내용증명을 보냅니다.

2. 공인중개사 협회 또는 관할 시·군·구청 민원 제기

중개사법 위반 여부를 판단받고,
필요시 자격 정지·과태료 등의 행정처분이 내려질 수도 있습니다.

3. 민사 소송 제기 및 손해배상 청구

중개업자의 배상책임보험 가입 여부에 따라 보험사로부터 보상 받을 수 있고,
직접 소송을 통해 계약금 손실, 대체 주택 계약 비용, 이사비 등을 청구할 수 있습니다.

| 형사 고소나 법적 처벌은 가능할까?

중개업자의 실수가 단순 부주의 수준을 넘어서, 고의적인 기망, 허위 정보 제공, 이중계약 유도 등 악의적인 경우에는 형사 고소도 가능합니다.

사기죄(형법 제347조): 허위 사실로 계약을 유도한 경우
업무상 배임죄(형법 제355조): 특정 거래당사자에게 유리하게 작용하여 손해를 유발한 경우
부동산실명법 위반, 공인중개사법 위반: 자격 정지 또는 등록 취소로 이어질 수 있음

실제로 중개업자에게 형사 고소가 접수되면, 경찰 또는 검찰의 조사를 받게 되고, 심각한 경우 벌금형, 징역형 또는 중개업 자격 박탈까지 이어질 수 있습니다.

유빈 전