자취방 계약 시 '확정일자' 꼭 받아야 하는 이유는?

자취를 시작하면서 가장 먼저 하게 되는 일이 바로 주택 임대차 계약인데요. 계약서를 쓰면서 ‘확정일자’라는 말을 한번쯤 들어보셨을 겁니다. 그런데 왜 이 ‘확정일자’를 꼭 받아야 하는지, 받지 않으면 어떤 불이익이 있는지 잘 모르시는 분들이 많습니다.

오늘은 임대차 계약 시 ‘확정일자’가 왜 중요한지, 그리고 관련 법률 내용까지 쉽게 설명드리겠습니다.

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| 확정일자란 무엇인가요?

확정일자는 임대차 계약서에 날짜를 공식적으로 증명해 주는 제도입니다. 임대차 계약을 체결한 날짜를 법적으로 공인받는 것이라고 이해하시면 됩니다. 주로 동사무소, 주민센터, 법원, 등기소 등 공적인 기관에서 계약서에 날짜를 기재하고 도장을 찍어주는 방식으로 진행합니다.

| 확정일자를 받아야 하는 이유

1. 우선변제권 확보를 위해서

확정일자를 받으면 주택임대차보호법에 따라 우선변제권을 가질 수 있습니다. 이 권리는 집주인이 집을 팔거나 경매에 넘겨졌을 때, 보증금을 먼저 돌려받을 수 있게 해 줍니다.

• 예를 들어, 집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가도

• 확정일자가 있는 임차인은 경매 대금에서 보증금을 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있습니다.

2. 임차권등기명령 신청 자격

확정일자를 받으면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이는 임대차 계약 내용을 등기부에 올려 다른 채권자나 새 주인에게도 임차인의 권리를 알리는 제도입니다.

• 임차권등기가 되어 있으면 집이 매매되더라도 계약 기간 동안 안정적으로 거주할 수 있습니다.

3. 임대차 보호 강화

확정일자가 없으면 계약서 작성일자만으로는 법적 효력이 약해, 만약 집주인이 경매를 진행하거나 파산하면 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.

• 확정일자가 없으면 후순위 채권자로 밀려 보증금을 못 받는 사례가 많습니다.

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| 확정일자 관련 법률 내용

• 주택임대차보호법 제3조 : 임차인은 임대차 계약을 체결하고 확정일자를 받으면 임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 있습니다.

• 주택임대차보호법 제8조 : 확정일자를 받은 임차인은 경매 시 다른 채권자에 우선하여 보증금 변제를 받을 수 있습니다.

• 주택임대차보호법 제10조의2 : 임차권등기명령 신청권이 부여되어 임대차 계약 내용을 공적으로 등기할 수 있습니다.

| 확정일자를 받지 않았을 때 발생할 수 있는 문제와 법적 대응

확정일자를 받지 않은 상태에서 문제가 발생하면 보증금 회수에 큰 어려움이 따릅니다. 특히 임대인이 집을 경매에 넘기거나 파산하는 상황에서는 보증금 변제 순위에서 밀릴 수 있습니다.

만약 임대인이 고의로 확정일자 받는 것을 방해하거나, 계약서를 조작하는 등 부당한 행위를 했다면 사기죄(형법 제347조)나 횡령죄(형법 제355조) 등으로 고소가 가능합니다. 이 경우 임차인은 경찰 신고 및 민사소송을 통해 권리 보호를 받을 수 있습니다.

또한, 계약 내용이나 임대인의 불법행위에 대해 법률 전문가와 상담하여 증거를 확보하고, 가능한 법적 절차를 밟는 것이 중요합니다.