옥상 누수로 내 집에 피해가 생기면 법적으로 배상받을 수 있을까?

Aug 1

비가 오는 날이면 불안해지는 분들, 계시지 않으신가요?
특히 다세대주택, 빌라, 아파트 등 공동주택에 살고 계신 분들이라면 옥상에서 물이 새는 ‘옥상 누수’로 인해
천장 누수, 벽지 손상, 곰팡이 발생 같은 피해를 겪는 경우가 종종 있습니다.

이런 누수 피해가 발생했을 때, 단순히 참거나 스스로 수리비를 부담해야 할까요?
사실은 아닙니다. 옥상 누수로 인한 피해는 법적으로 배상받을 수 있는 근거가 명확하게 존재합니다.
이번 글에서는 실제 사례에 근거해 옥상 누수 피해에 대한 책임 주체와 배상 가능성에 대해 쉽게 풀어드리겠습니다.

| 옥상 누수로 인한 피해, 누구에게 책임이 있을까요?

1. 공동주택이라면 ‘공용 부분’인지 여부가 핵심입니다

옥상은 보통 건물의 ‘공용 부분’에 해당하기 때문에, 관리주체 또는 건물주인이 적절히 관리하지 않아 발생한 누수라면
→ 해당 주체에게 법적 책임이 있을 수 있습니다.

아파트나 연립주택: 관리사무소나 입주자대표회의가 관리 책임
다세대주택: 소유자 중 지분 구조나 계약에 따라 공동 책임이 될 수 있음

2. 건물주 또는 시공업체 책임도 따져볼 수 있습니다

건물이 신축 후 10년 이내라면 「주택법」상 하자보수 청구 가능
하자가 심각한 경우 시공사나 시행사에 하자담보책임 물을 수 있습니다
건물주가 옥상 방수 공사를 부실하게 하거나 아예 방치한 경우 → 민사상 손해배상 책임 발생

| 법적으로 배상받을 수 있는 근거와 절차는?

1. 민법상 불법행위 또는 채무불이행 책임

「민법 제750조(불법행위)」: 고의 또는 과실로 인해 타인에게 손해를 끼쳤을 경우 손해배상 책임
「민법 제390조(채무불이행에 대한 손해배상)」: 계약상의 의무를 제대로 이행하지 않아 손해 발생 시 배상
즉, 관리 부주의, 유지보수 소홀 등이 인정되면 손해배상 청구 가능

2. 손해배상 청구를 위한 절차

피해 사실 발생 시 즉시 사진, 동영상 등 증거 확보
피해 일시, 범위, 피해 정도를 기록
건물주나 관리사무소에 내용증명 발송 및 수리 요청
수리가 거부되거나 배상이 이루어지지 않는다면 → 민사소송 제기 가능
피해가 크다면 건축물 전문가 감정서 등을 통해 누수 원인 입증도 가능

| 형사고소도 가능할까? 적용 가능한 죄는?

일반적인 누수 피해는 대부분 민사상 손해배상 대상이지만,
고의적으로 누수를 방치하거나 알면서도 계약을 체결한 경우, 형사처벌 가능성도 있습니다.

1. 사기죄 (형법 제347조)

건물 결함을 숨기고 전세계약을 맺었다면 기망행위로 인정돼 사기죄로 고소 가능
10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하 벌금

2. 업무상 과실손괴죄

고의는 아니지만, 업무상 관리 의무가 있는 자가 부주의로 타인의 재산에 손해를 준 경우
예: 관리주체가 배수구 청소를 제대로 하지 않아 누수 피해 발생
업무상과실로 타인의 물건 손괴 시 3년 이하의 금고 또는 1천500만 원 이하 벌금

3. 주택임대차보호법 위반 가능성도 고려

전세나 월세 세입자인 경우, 계약상 주거 유지 환경 보장 의무를 위반한 임대인에 대해
→ 계약 해지 또는 계약 해제 사유로 주장 가능

유빈 전