상가 임대차 중도 해지, 위약금 꼭 내야 할까? 법적 기준 총정리

Jun 17

상가를 임대하거나 임차하면서 발생하는 다양한 분쟁 중에서,
가장 자주 발생하는 이슈 중 하나가 바로 계약 기간 도중 해지할 때 발생하는 ‘위약금 문제’입니다.
임대인 입장에서도, 임차인 입장에서도 예기치 못한 상황으로 계약을 끝내야 할 때
과연 위약금을 내야 하는지, 어느 정도가 적정한 금액인지,
그리고 법적으로 어떻게 대응할 수 있는지 궁금해하시는 분들이 많습니다.
이번 글에서는 상가 건물 임대차 계약 중도 해지 시 위약금과 관련된 법률 내용을 쉽게 정리해드리겠습니다.

| 임대차 계약은 기본적으로 계약 기간을 지켜야 합니다

1. 계약 기간 도중 해지 시, 원칙적으로 위약금 발생

임대차 계약은 민법상 일종의 약정 계약이기 때문에,
정해진 계약 기간을 일방적으로 중단하는 경우에는 상대방에게 손해를 배상해야 할 의무가 발생합니다.
따라서 계약서에 “중도 해지 시 위약금 지급” 조항이 있다면,
그에 따라 위약금을 지급해야 할 가능성이 높습니다.

2. 계약서에 명시된 위약금이 없는 경우에도 손해배상 책임 발생 가능

계약서에 위약금 조항이 명확히 기재되어 있지 않더라도,
중도 해지로 인해 상대방에게 실질적인 손해가 발생했다면,
민법 제390조(채무불이행에 의한 손해배상)에 따라 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다.

예를 들어, 임차인이 갑자기 계약을 종료하면서
임대인이 공실 기간 동안 임대료를 받지 못했다면,
그 손해에 대해 일정 부분 배상해야 할 수 있습니다.

| 위약금은 무조건 내야 하는 걸까? 법적 판단 기준은 따로 있습니다

1. 위약금 조항이 과도하면 감액 가능

민법 제398조 제2항에 따르면,
위약금이 과도하다고 판단되면 법원이 감액할 수 있습니다.
이는 ‘위약금 감액청구권’이라고 하며,
실제 법원에서도 임차인의 귀책 사유가 경미하거나, 손해가 크지 않은 경우
위약금을 감액하거나 무효로 판단한 사례도 다수 있습니다.

2. 중도 해지 사유가 정당한 경우 위약금 면제 가능

임차인의 귀책 사유가 아닌 정당한 사유,
예컨대 건물의 심각한 하자, 임대인의 계약상 의무 불이행 등으로 인해
부득이하게 계약을 해지하게 된 경우에는
위약금 없이 계약 해지가 가능할 수도 있습니다.

3. 합의 해지의 경우 별도의 위약금 없이 종료 가능

임대인과 임차인이 상호 협의하여 계약을 해지하기로 한 경우,
계약서에 따른 위약금 조항과 무관하게
합의된 조건에 따라 계약이 종료되며,
위약금 문제도 별도로 정리될 수 있습니다.

| 분쟁 발생 시 대응 방법 및 법적 절차

1. 내용증명 발송을 통한 해지 통보

중도 해지를 원하는 쪽에서는,
내용증명 우편으로 해지 의사와 사유를 명확히 전달해야
후속 분쟁에서 자신의 입장을 명확히 할 수 있습니다.

2. 위약금 분쟁 시 민사조정 또는 소송 가능

임대인 또는 임차인이 요구하는 위약금이 과도하거나,
위약금 지급 자체에 대해 이견이 있다면,
법원에 민사조정 신청 또는 손해배상 관련 민사소송을 제기할 수 있습니다.
이때 계약서 내용, 해지 사유, 손해 발생 여부 등을 종합적으로 고려해 판단합니다.

3. 사기죄, 강요죄 등 형사문제는 예외적인 경우

간혹 계약 해지를 무리하게 밀어붙이며
상대방에게 허위 사실을 말하거나 부당한 압력을 행사한 경우,
형법상 사기죄(형법 제347조) 또는 **강요죄(형법 제324조)**로 고소가 가능할 수 있습니다.
다만 이는 계약 분쟁을 넘어서 범죄 요건을 충족할 때만 성립합니다.

유빈 전