전세사기 당했을 때 어떻게 대응해야 할까? 구제 절차부터 소송까지!

혹시 전세 계약을 맺고 입주했는데, 알고 보니 집주인이 세금 체납자이거나 이미 경매에 넘어간 경우였던 적 있으신가요?
최근 사회적으로 큰 이슈가 된 ‘전세사기’는 단순한 금전 피해를 넘어, 주거 안정성까지 위협하는 심각한 문제입니다.
이 글에서는 전세사기 피해를 입었을 때 어떻게 대응할 수 있는지, 그리고 법적으로 어떤 절차와 구제방안이 있는지 차근차근 알려드리겠습니다.

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| 전세사기란 무엇인가요?

‘전세사기’는 집주인이 임차인의 전세금을 반환할 의사나 능력이 없음에도 전세계약을 체결하고, 이를 이용해 전세금을 편취하는 형태의 범죄입니다. 대표적인 사례는 다음과 같습니다.

• 이미 경매에 넘어간 주택을 전세로 재임대

• 허위 등기부등본이나 위장전입 등으로 보증금 보호를 방해

• 집 여러 채를 명의만 빌려 대량으로 전세 계약 후 잠적

| 전세사기 피해를 입었을 때 구제 절차는 어떻게 되나요?

1. 임차권등기명령 신청

주택도시보증공사(HUG)나 보증기관 보증을 받지 않은 상태에서 피해를 입은 경우, 먼저 임차권등기명령을 법원에 신청하셔야 합니다.
이 등기를 통해 경매 절차가 시작되어도 임차인의 권리를 주장할 수 있는 기반이 됩니다.

2. 전세보증금 반환소송 제기

집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 민사소송을 제기하여 전세금 반환을 청구해야 합니다.
법원은 임대차계약서, 전입신고, 확정일자, 거주 사실 등을 근거로 판단하게 됩니다.

3. 보증보험(전세금 반환 보증) 신청 확인

HUG나 SGI 서울보증 등 보증보험 가입자라면, 피해 발생 시 보증기관으로부터 전세금의 일부 또는 전액을 돌려받을 수 있는 제도를 활용할 수 있습니다.

4. 공적 구제제도 활용

2023년부터 정부는 전세사기 피해자를 위한 다음과 같은 제도를 운영 중입니다.

• 전세사기 피해자 특별법에 따른 지원

• 긴급 주거지원 및 임시 거처 제공

• 경·공매 절차 유예 신청

• 대출금 상환 유예 및 전세사기 특별대출 등

해당 제도는 국토교통부, 주택도시보증공사(HUG), LH 등을 통해 신청할 수 있습니다.

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| 형사 고소가 가능한 경우와 적용 법률

전세사기 피해는 단순 민사 문제가 아니라, 명백한 형사범죄로도 판단될 수 있습니다.
다음과 같은 죄로 형사 고소가 가능합니다.

1. 사기죄 (형법 제347조)

집주인이 애초에 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다면, 고의적 사기 행위로 인정되어 처벌받을 수 있습니다.

2. 배임죄 (형법 제355조, 제356조)

전세금을 제3자에게 임의로 유용하거나, 채권자가 있음에도 보증금을 제때 지급하지 않은 경우 배임죄 성립 가능성이 있습니다.

3. 사문서위조 및 행사죄 (형법 제231조, 제234조)

허위 임대인 정보, 위조된 등기부등본 등으로 임차인을 속인 경우, 문서 위조에 해당하여 형사처벌 대상입니다.

| 피해 예방을 위한 기본 체크리스트

• 등기부등본 확인: 근저당권, 가압류, 경매 기록 등 여부 반드시 확인

• 전입신고 + 확정일자 필수

• 보증보험 가입 여부 확인

• 다세대주택·빌라 등 ‘깡통전세’ 위험지역 주의