가짜 부동산 계약 사기, 형사책임과 입증자료
최근 부동산 거래 과정에서 '가짜 계약서'나 '실제 존재하지 않는 매물'을 이용한 사기 사례가 늘고 있습니다.
전·월세 계약부터 매매 계약까지, 피해자는 계약금을 잃고 정신적 고통까지 받게 되는 경우가 많죠.
이러한 가짜 부동산 계약은 단순한 실수나 착오가 아닌, 명백한 형사범죄에 해당할 수 있습니다.
오늘은 가짜 부동산 계약 사기 유형과 이에 따른 형사책임, 그리고 입증자료 준비 방법에 대해 쉽게 설명드리겠습니다.
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| 가짜 부동산 계약 사기란 어떤 행위인가요?
가짜 부동산 계약 사기는 주로 다음과 같은 방식으로 이뤄집니다.
실제 존재하지 않는 부동산에 대해 계약을 체결
타인 소유의 부동산을 마치 본인 소유인 것처럼 속여 계약
임대차 계약 시 실제 권한 없는 사람이 임대인인 척 계약 체결
허위의 계약서나 권리증명서를 제시하며 계약 유도
이런 행위는 피해자에게 금전적 피해와 정신적 고통을 유발하며, 명백한 형사 처벌 대상입니다.
| 가짜 부동산 계약 관련 형사책임
1. 사기죄 (형법 제347조)
가장 일반적으로 적용되는 죄는 사기죄입니다.
“타인을 기망하여 재산상 이익을 취득”했을 경우, 10년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
사기죄가 성립하려면 아래 세 가지가 입증되어야 합니다:
상대방의 기망 행위가 있었는지
그로 인해 피해자가 착오에 빠졌는지
피해자가 착오로 인해 재산적 처분행위를 했는지
2. 사문서 위조 및 행사죄 (형법 제231조, 제234조)
가짜 계약서, 위조된 등기부등본 등을 사용한 경우,
사문서 위조 및 행사죄가 추가로 적용될 수 있습니다.
5년 이하 징역 또는 1,000만 원 이하 벌금
위조된 서류를 실제 계약이나 은행 제출에 사용하면 ‘행사죄’까지 추가 적용
3. 부동산 실명법 위반 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률)
명의를 도용해 부동산 거래를 한 경우,
실명법 위반으로 2년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금 처벌 대상이 됩니다.
| 피해자가 준비해야 할 입증자료
1. 계약서 및 입금 내역
가짜 계약서 원본 또는 사본
계약금 또는 보증금 입금 내역 (계좌 이체 내역, 영수증 등)
2. 피의자와의 통신 기록
문자, 카카오톡, 이메일 등 계약 관련 대화 내용
상대방이 계약을 권유하거나 소유권을 주장한 내용
3. 부동산 등기부등본 또는 실거래 확인서
실제 해당 부동산이 존재하는지, 소유주가 누구인지 확인
계약 상대방이 진짜 권리자인지와의 비교
4. 부동산 중개인의 개입 여부
공인중개사가 개입했는지 여부
중개업소 등록번호 및 실명 확인 (책임소재가 달라질 수 있음)
| 형사 고소 및 법적 대응 방법
경찰서나 검찰에 형사 고소
피해 사실과 증거를 바탕으로 고소장을 접수하세요.
피해금액이 클 경우 ‘특경법상 사기죄’로 가중 처벌될 수 있습니다.민사상 손해배상 소송
형사 고소와는 별개로, 계약금 환불과 손해배상을 청구할 수 있습니다.등기우편이나 내용증명 발송
상대방에게 계약 해지 및 금전 반환을 요구하고, 향후 법적 조치 예고공인중개사 연루 시 중개사 협회 및 관할청 신고
무자격 중개, 허위 광고 시 등록취소 및 처벌 가능
