부모가 자녀 명의로 부동산을 매입한 경우 문제 될 수 있나요?

Oct 2

최근 자녀 명의로 부동산을 매입하는 부모들이 많아지고 있습니다. 특히 미성년 자녀나 사회 초년생 자녀 이름으로 집을 사거나, 토지를 구입하는 경우가 종종 뉴스나 인터넷 커뮤니티에 올라오기도 하죠.

하지만 이렇게 부모가 자녀 명의로 부동산을 사는 것이 법적으로 항상 괜찮은 건 아니며, 특정 상황에서는 증여세 문제, 명의신탁금지 위반, 심지어 탈세 또는 부동산 실명법 위반으로 이어질 수 있습니다.

오늘은 부모가 자녀 명의로 부동산을 매입했을 때 생길 수 있는 법적 문제와, 관련 법률은 어떤 것이 있는지 간단하고 명확하게 정리해드리겠습니다.

| 부모가 자녀 명의로 부동산을 사는 건 불법인가요?

무조건 불법은 아닙니다. 하지만 자금 출처와 실소유자 여부에 따라 법적인 문제가 발생할 수 있습니다.

1. 자녀가 실제로 돈을 냈다면 문제되지 않습니다

자녀가 성인이고, 자신의 수입으로 직접 부동산을 구매했다면 당연히 문제가 없습니다.
하지만 현실적으로 자녀가 경제활동을 하지 않거나, 매입 자금이 부모에게서 나왔다면 세법상 ‘증여’로 보게 됩니다.

이때 국세청은 자금 출처조사를 통해 아래와 같은 사항을 확인합니다.

매수대금이 자녀 계좌로 어떻게 입금되었는가
자녀의 소득과 자산으로 해당 부동산을 살 수 있었는가
부모가 사실상 소유하고 있는 부동산을 자녀 명의로만 등기했는가

2. 증여세 신고 없이 매입하면 세법상 ‘탈세’로 볼 수 있습니다

부모가 자녀에게 금전을 증여해 부동산을 매입했음에도 증여세를 신고하지 않았다면, 국세청은 이를 탈세로 판단할 수 있습니다.

성년 자녀에게는 10년간 5천만 원까지 증여세 면제
미성년 자녀에게는 2천만 원까지 면제

이 금액을 초과해 증여한 사실이 밝혀지면, 세금 + 가산세(최대 40%)까지 부과됩니다.

| 부동산 실명제 위반 소지도 있습니다

자녀 명의로 부동산을 매입하면서 실제 소유자가 부모인 경우, 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」, 즉 부동산실명법 위반으로 문제가 될 수 있습니다.

1. 명의신탁이란?

명의신탁은 자산의 실소유자가 타인의 명의로 재산을 등기하거나 등록하는 것을 말합니다.

이 법에서는 타인의 명의를 빌려 부동산을 보유하는 것을 원칙적으로 금지하고 있으며, 위반 시 다음과 같은 처벌을 받을 수 있습니다.

과징금: 해당 부동산 가액의 30%
형사처벌: 5년 이하 징역 또는 2억 원 이하 벌금

자녀가 아직 미성년자이거나, 소득이 전혀 없는 상태에서 고가의 부동산을 보유하고 있는 경우
→ 명의신탁으로 의심받을 가능성이 높습니다.

2. 실질 과세 원칙이 적용됩니다

국세청은 ‘실질적인 소유자’를 기준으로 과세를 판단하기 때문에, 등기 명의가 자녀라고 해도 부모가 소유하고 있다고 판단되면 부모에게 세금을 부과할 수 있습니다.

| 자녀가 부담해야 할 세금·부담도 고려해야 합니다

부동산을 자녀 명의로 해두면 자녀 본인이 종합부동산세, 양도소득세, 재산세 등 각종 세금을 부담해야 하며, 추후 매도 시 세금 부담이 더 커질 수 있습니다.

1. 1세대 1주택 비과세 혜택 제한

자녀가 별도로 거주하지 않거나, 소득 없이 부모가 실거주하면서 자녀 명의로 부동산을 보유한 경우에는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 어렵습니다.

2. 향후 증여·상속에도 불리할 수 있습니다

부모의 재산을 자녀에게 미리 명의만 넘겨두는 경우, 추후 상속세·증여세 계산 시 더 큰 불이익이 발생할 수 있습니다.
게다가 자녀의 재산 상황에 따라 압류나 소송의 대상이 되기도 하죠.

| 법적으로 문제가 될 수 있는 대표 사례들

1. 증여세 누락 사례

부모가 자녀 명의로 3억 원짜리 아파트를 매입하고 증여세 신고를 하지 않았을 경우
→ 2억 5천만 원에 대해 증여세가 부과되고, 무신고 가산세 + 납부 지연 이자까지 포함될 수 있습니다.

2. 명의신탁으로 실명법 위반 사례

소득 없는 미성년 자녀 이름으로 토지를 구입하고 부모가 관리한 것이 적발될 경우
→ 부동산 실명법 위반으로 과징금 및 벌금형에 처해질 수 있습니다.

3. 추후 분쟁 시 민사소송 대상

부동산 명의를 자녀로 해두었지만 부모가 실소유자로 행동해온 경우
→ 자녀와 제3자(예: 배우자, 채권자) 사이의 소유권 분쟁, 증여 취소 소송 등이 발생할 수 있습니다.

| 이런 상황에서 가능한 법적 대응은 무엇이 있을까요?

자녀 명의로 부동산을 매입한 것이 문제가 되거나, 세무조사 또는 법적 분쟁이 발생한 경우 다음과 같은 대응이 가능합니다.

세무조사 대상이 된 경우
→ 실제 자금 출처 증빙자료(통장거래 내역, 계약서 등)를 제출하여 증여가 아닌 자금 이동이라는 점을 입증해야 합니다.
증여세 고지서를 받은 경우
→ 불복할 사유가 있다면 과세전적부심사청구 또는 이의신청 가능
명의신탁 의심을 받는 경우
→ 명의신탁이 아닌 정당한 명의 등록이었다는 점을 행위의도, 관계, 계약 내용 등으로 소명해야 합니다.
형사 문제로 비화될 경우
→ 부동산실명법 위반, 조세포탈 등 형사처벌 대상이 될 수 있으므로,
형사전문 변호사를 통한 대응 및 자진신고, 과세 협의도 고려해야 합니다.

유빈 전