임대차 종료 후 보증금 미지급, 집주인 상대로 이렇게 대응하세요

전셋집을 빼고 나왔는데 보증금이 바로 안 돌려받아지셨던 경험 있으신가요?
임대차 계약이 끝났음에도 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않아 곤란한 상황에 처하는 세입자들이 종종 있습니다.

이번 글에서는 임대차 계약 종료 후 보증금 반환이 지연되었을 때 세입자가 취할 수 있는 법적 대응 방법과 절차, 그리고 적용 가능한 법률 조항을 알려드리겠습니다.

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| 임대차 계약 종료 후 보증금 반환은 언제 어떻게 이루어져야 할까요?

임대차 계약이 종료되면 임대인은 지체 없이 세입자에게 보증금을 반환해야 합니다.
보증금은 단순한 예치금이 아닌, 계약이 끝난 시점에서 법적으로 반환 의무가 발생하는 채권입니다.

특히 전세의 경우, 세입자가 이사를 나가 집을 비웠다면, 임대인은 즉시 반환해야 할 의무가 있습니다. 만약 매매나 새로운 임차인을 구하지 못했다는 이유로 지연한다면, 그건 법적으로 정당한 사유가 되지 않습니다.

| 보증금 반환 지연 시 적용되는 법적 근거

1. 민법 제635조 (임대인의 보증금 반환 의무)

임대차 계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환해야 하며, 지체 시 이자 및 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

2. 민사소송법 및 소액사건심판법

세입자는 임대인을 상대로 보증금 반환 청구 소송을 제기할 수 있고, 3,000만 원 이하의 전세보증금일 경우 소액사건으로 간단하고 신속한 절차를 통해 처리할 수 있습니다.

3. 주택임대차보호법

보증금 보호와 대항력, 우선변제권을 인정해주는 법률로, 계약 종료 후에도 주택 인도와 주민등록 유지 상태라면 우선변제를 받을 수 있습니다.

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| 세입자가 취할 수 있는 구체적인 대응 방법

1. 내용증명 발송으로 의사 표시하기

우선 집주인에게 내용증명 우편으로 보증금 반환을 요구하는 의사를 명확하게 전달하세요.
이는 향후 소송 시 중요한 증거 자료가 됩니다.

2. 지급명령 신청

보증금 반환이 지체되는 상황에서 빠르게 대응하고 싶다면 법원에 지급명령 신청을 할 수 있습니다.
판결 없이도 상대방이 이의제기하지 않으면 확정 판결과 같은 효력을 갖습니다.

3. 소액사건 또는 민사소송 제기

내용증명이나 지급명령에도 응하지 않으면 민사소송을 제기하세요.
특히 소액사건은 변호사 없이도 진행 가능하고, 심리도 간단하게 진행됩니다.

4. 가압류 신청

임대인의 다른 재산(예: 보증금이 들어 있는 통장, 집 등)을 가압류해 두면, 나중에 승소해도 돌려받지 못하는 사태를 방지할 수 있습니다.

| 보증금 미반환 시 형사고소도 가능한가요?

보통 보증금 반환 문제는 민사로 해결합니다. 하지만 임대인이 고의로 재산을 은닉하거나, 반복적으로 반환을 거부하는 경우에는 ‘사기’나 ‘횡령’으로 형사 고소가 가능한 상황도 있습니다.

예를 들어,

• 계약 종료 전후로 고의적으로 집을 타인에게 양도한 경우

• 세입자에게 거짓말로 시간 끌기를 하며 명백한 반환 거부 의사를 밝힌 경우

이런 상황에서는 고의성과 피해 규모에 따라 형법상 사기죄로 수사기관에 고소할 수 있으며, 형사절차와 민사절차는 동시에 진행할 수 있습니다.