부동산을 공동명의로 샀는데 갈등이 생기면 법적으로 어떻게 해결할까?

최근 부동산을 부부, 연인, 가족, 지인과 공동명의로 구입하는 경우가 많아졌습니다.
세금 절감, 자산 분산, 공동 투자 등의 이유로 명의를 함께 올리기도 하지만,
막상 갈등이 생기면 '이걸 어떻게 해결해야 하지?'라는 복잡한 상황에 직면하게 됩니다.

오늘은 공동명의 부동산에서 갈등이 발생했을 때, 법적으로 어떤 해결 방법이 있는지,
그리고 분쟁 시 가능한 대응과 고소 여부까지 쉽게 설명해드릴게요.

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| 공동명의 부동산이란 무엇인가요?

공동명의란 한 개의 부동산에 두 명 이상이 함께 소유자로 등록된 상태를 말합니다.
예를 들어 남편과 아내가 5:5로, 또는 친구 사이에서 7:3으로 지분을 나눠 명의에 함께 올리는 방식입니다.
공동명의는 법적으로 공동소유(공유)로 분류되며, 민법 제264조 이하에서 그 내용이 규정되어 있습니다.

| 공동명의 부동산에서 갈등이 생길 수 있는 대표적인 상황

• 한 명이 부동산을 임의로 매도하거나 담보 설정하려고 할 때

• 지분 비율에 따라 관리비, 세금, 수익 분배에 이견이 생길 때

• 관계가 파탄나면서 소유관계 정리를 원할 때 (예: 이혼, 투자 실패 등)

• 지분 중 일부를 제3자에게 매도하거나 상속하려 할 때

이런 경우 공동명의자 간의 의견이 맞지 않으면 재산권 행사 자체가 어려워지고
결국 법적 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다.

| 법적으로 갈등을 해결하는 방법은?

1. 협의에 의한 지분 정리 또는 매매

가장 이상적인 방법은 당사자 간 협의입니다.
한 명이 다른 사람의 지분을 매입하거나, 제3자에게 공동으로 매도하는 방식으로
소유권을 정리할 수 있습니다.
이 경우 지분 매매 계약서와 등기 절차를 함께 진행해야 하며,
세금 문제(양도소득세, 취득세 등)도 반드시 검토해야 합니다.

2. 공유물분할 청구 소송 (민법 제268조)

협의가 불가능한 경우에는 공유물분할청구 소송을 통해 법적으로 해결할 수 있습니다.
이 소송은 다음과 같은 방식으로 분할이 이뤄질 수 있습니다.

• 현물분할: 부동산을 실제로 나눌 수 있는 경우, 각자 명의로 따로 분할

• 경매분할: 현실적으로 나누기 어려운 경우 법원이 경매를 통해 현금화하고,
  지분 비율대로 매각대금을 분배

• 가격지급 분할: 한 명이 다른 공유자의 지분을 사들이는 방식

※ 부동산이 아파트처럼 나누기 어려운 구조라면, 대부분 경매분할 방식이 선택됩니다.

3. 지분권 침해에 대한 손해배상 청구 가능

공동명의자 중 한 명이 다른 사람 몰래 부동산을 매도하거나 임대 수익을 독점한 경우,
그 행위는 민법상 불법행위(제750조)로 인정될 수 있으며,
침해받은 지분만큼에 대해 손해배상 또는 부당이득 반환청구가 가능합니다.

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| 형사처벌이 가능한 경우도 있을까요?

갈등이 단순 민사 문제를 넘어 고의적인 사기, 배임, 횡령 등의 형태로 발전한 경우에는
형사 고소도 가능합니다.

예를 들어,

• 공동명의로 된 부동산을 한 명이 위조 문서 등으로 몰래 처분했다면 → 사기죄 또는 공문서위조죄

• 다른 명의자의 동의 없이 임대료를 가로채고 사용했다면 → 횡령죄

• 명의 신탁 관계를 악용해 지분을 빼돌린 경우 → 배임죄

이처럼 고의성과 범죄 요건이 충족되면 형사 고소가 가능하고,
유죄로 인정될 경우 벌금형, 집행유예, 징역형 등 처벌을 받을 수 있습니다.

| 공동명의 부동산 분쟁, 이렇게 예방하세요

• 지분 비율과 자금 출처를 명확히 계약서에 남기세요

• 공동명의 시 부동산 사용, 수익, 처분에 대한 합의서를 작성해 두세요

• 명의신탁(이름만 빌리는 형태)은 가급적 피하거나, 공증 등을 통해 증거를 확보하세요

• 갈등이 예상될 경우 사전 법률 자문을 받는 것이 좋습니다