건축 공사 지연에 따른 계약자 손해배상 청구

건축 공사는 계약부터 시공, 완공까지 복잡한 절차가 수반되는 만큼, 일정 관리가 매우 중요합니다.
하지만 현실에서는 공사 기간이 지연되면서 입주 지연, 추가 임대료 발생, 사업 손실 등 다양한 손해로 이어지기도 하는데요.
이럴 때 계약자는 단순히 불만을 가지는 것에 그치지 않고, 법적으로 손해배상을 청구할 수 있는 권리가 있습니다.

이번 글에서는 건축 공사 지연이 발생했을 때 계약자가 어떻게 손해배상을 청구할 수 있는지,
적용되는 민법 규정, 그리고 실제 대응 절차와 법적 가능성까지 알기 쉽게 정리해드리겠습니다.

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| 공사 지연, 단순한 문제 아닙니다. 계약 위반입니다

1. 계약 기간 내 완공은 건설사의 ‘계약상 의무’입니다

건축 공사 계약서에는 통상적으로 착공일과 준공일이 명시되어 있습니다.
이는 단순한 예정일이 아니라, 계약자가 합의한 법적 구속력이 있는 조건입니다.

민법 제390조 (채무불이행으로 인한 손해배상)
채무자가 정당한 사유 없이 계약을 이행하지 않을 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다.

따라서 정당한 사유 없이 공사가 지연되면, 이는 계약상 의무를 위반한 것으로 간주되며,
계약자는 실제 입은 손해에 대해 배상을 청구할 수 있습니다.

2. 지연 사유가 정당한지 따지는 것이 핵심입니다

공사 지연이 모두 배상의 대상이 되는 것은 아닙니다.
자연재해, 계약자의 변경 요청, 불가항력적 사유 등은 정당한 지연 사유로 인정될 수 있습니다.
하지만 자재 수급 문제, 시공업체의 준비 부족, 인력 미배치 등은 건설사의 과실로 볼 여지가 큽니다.

| 계약자가 청구할 수 있는 손해는 어떤 것들이 있을까요?

1. 추가 임차료 또는 대체 주거비

• 입주 예정일을 넘겨 임대주택에 거주해야 하는 경우

• 상가 입주 지연으로 다른 공간 임차 시 발생한 비용

2. 사업 손실 및 영업 지연 손해

• 상가나 사무실이 공사 지연으로 인해 오픈하지 못해 발생한 매출 손해

• 광고, 홍보비용 낭비 등도 입증 가능 시 배상 범주에 포함

3. 위자료(정신적 손해)

• 심각한 생활 불편이나 스트레스로 인한 정신적 고통에 대해서도 일부 위자료 청구가 가능하나,

• 통상적으로는 재산적 손해를 중심으로 산정됩니다.

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| 공사 지연 손해배상, 이렇게 대응하세요

1. 지연 사실과 손해를 증명할 수 있는 자료 확보

• 계약서 원본(준공 예정일 명시 부분 포함)

• 공사 진행 일정표 및 시공사 공문

• 지연 경과 정리 메모

• 손해 입증 자료 (임대계약서, 영수증, 사업 손실 내역 등)

2. 건설사에 손해배상 청구 의사 전달

우선은 내용증명 우편이나 공문 형식으로 정식 손해배상 요청을 하는 것이 일반적입니다.
이 단계에서 건설사와 협의가 이루어질 수도 있으며, 합의 시에는 문서로 명확히 남겨야 추후 문제가 없습니다.

3. 협의가 안 될 경우 민사소송 제기 가능

협의가 결렬되면 민사소송을 통해 손해배상을 청구할 수 있으며,
이 경우 공사 지연 책임과 손해의 인과관계를 입증하는 것이 핵심입니다.

| 고의적 지연이나 기망 행위가 있을 경우 형사처벌도 가능

건설사가 계약 당시부터 공사 완료가 어려운 상태임을 알면서도 계약을 체결하거나,
의도적으로 공사를 지연시킨 경우, 사기죄(형법 제347조) 또는 업무상 배임죄로 고소도 가능합니다.

사기죄: 타인을 기망하여 재산상 이익을 취득한 경우 10년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금
업무상 배임죄: 의무 위반으로 타인에게 손해를 입힌 경우 5년 이하 징역 또는 1천500만 원 이하 벌금

단순한 지연이 아니라 계획적, 반복적, 악의적인 공사 지연이 의심된다면 형사 고소도 검토해볼 수 있습니다.