부동산 계약 파기 시 계약금 반환 청구 소송 사례

부동산 거래는 계약금, 중도금, 잔금이라는 절차에 따라 이루어지며, 특히 ‘계약금’은 계약 이행의 진정성을 담보하는 중요한 금전입니다. 하지만 계약이 중도에 파기될 경우, 계약금을 돌려받을 수 있는지, 또는 돌려줘야 하는지 혼란스러울 수 있습니다.

이번 글에서는 부동산 계약이 파기되었을 때 계약금 반환 청구가 가능한지, 실제 소송에서는 어떤 판단이 나오는지를 중심으로 알아보겠습니다.

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| 부동산 계약금의 법적 의미는 무엇인가요?

부동산 매매계약에서 ‘계약금’은 단순한 예약금이 아니라 계약의 성립과 이행의 의사 표시로서, 법적으로 상당한 효력을 가집니다.

민법 제565조에서는 다음과 같이 정하고 있습니다.
“당사자 일방이 계약금만을 지급하고 아직 이행에 착수하지 아니한 때에는 당사자는 계약금을 포기하거나 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.”

즉, 계약금을 걸었다 하더라도 이행 전에 상대방에게 통보하면 일방적으로 계약을 해제할 수 있고, 이때 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 두 배를 돌려주는 방식으로 해제가 가능하다는 뜻입니다.

| 계약 파기와 계약금 반환의 기준은 무엇일까요?

1. 이행 전 계약 해제는 가능

계약금만 지급된 상태에서 어느 한쪽이 이행에 착수하기 전에 계약을 철회하면, 앞서 설명한 계약금 포기 또는 배액상환 원칙이 적용됩니다.

2. 이행에 착수한 경우

문제는 ‘이행에 착수했는가’ 여부입니다. 예를 들어 매도인이 부동산 등기 준비를 시작했다거나, 매수인이 중도금을 일부 지급했다면, 단순 해제는 어렵습니다. 이 경우 정당한 해제 사유가 있는 경우에만 계약금 반환이 가능합니다.

3. 정당한 해제 사유가 있는 경우

상대방이 계약의 본질적 내용을 위반했다면, 손해배상청구와 함께 계약금 반환도 가능합니다. 예를 들어:

• 매도인이 이중계약을 체결한 경우

• 매수인이 허위 서류로 거래를 시도한 경우

• 등기이전에 필요한 권리관계를 제대로 정리하지 않은 경우

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| 실제 소송 사례로 본 계약금 반환 판결

사례 1. 매수인이 해제 통보 없이 계약 취소 주장 → 패소

계약금만 낸 매수인이 일방적으로 연락을 끊고 거래를 중단한 사건에서, 법원은 계약금 포기 원칙에 따라 매수인의 반환 청구를 기각했습니다.

사례 2. 매도인이 중도금 지급 전에 이중계약 → 계약금 2배 지급 판결

매수인이 계약금만 지급한 상태에서 매도인이 다른 사람과 매매계약을 체결하고 이를 이행한 사건. 법원은 매도인이 계약을 파기한 책임이 있으므로 계약금의 2배 반환을 명령했습니다.

| 법적 대응과 소송 절차는 어떻게 진행되나요?

1. 내용증명 발송

먼저 상대방에게 계약 해제의 의사 표시와 계약금 반환 요구를 내용증명으로 전달하는 것이 좋습니다. 이는 향후 소송에서 중요한 증거가 됩니다.

2. 민사소송 제기

내용증명 이후에도 반환이 이뤄지지 않으면 계약금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 관할은 부동산의 소재지 또는 피고의 주소지 법원입니다.

3. 형사고소 가능성

이중계약, 사기 의도가 있는 허위정보 제공 등의 행위가 있었다면 사기죄(형법 제347조) 등의 형사 고소도 검토해볼 수 있습니다. 다만 단순한 계약 파기는 민사 영역에 해당하며, 형사 처벌은 어렵습니다.